Démembrement de propriété
Le démembrement sépare la propriété d’un bien entre usufruit (usage et revenus, art. 578 C. civ.) et nue-propriété, valorisés par l’art. 669 CGI.
À lire.Cette définition est volontairement simplifiée. Elle ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les conditions, seuils, taux et durées exacts dépendent de votre situation et de la réglementation en vigueur.
Quel texte s’applique ?
- Art. 578 C. civ. : Définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance.
- Art. 669 CGI : Fixe la valeur fiscale de l’usufruit viager et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier, et celle de l’usufruit à durée fixe à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans.
- Art. 1133 CGI : Exonère de tout impôt la réunion de l’usufruit à la nue-propriété lorsqu’elle a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.
Quels sont les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
L’usufruitier utilise le bien ou en perçoit les revenus (loyers, dividendes) ; il supporte les charges d’entretien. Le nu-propriétaire dispose de la substance du bien et en recueille la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit ; les grosses réparations lui incombent en principe (art. 605 et 606 C. civ.), sauf convention contraire. Pour des titres de société, la répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire est aménagée par les statuts, dans les limites fixées par la loi et la jurisprudence.
D’où vient un démembrement de propriété ?
- conventionnelle : donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, acquisition démembrée, cession temporaire d’usufruit ;
- légale : droits du conjoint survivant en usufruit sur la succession (art. 757 C. civ.) ;
- testamentaire : legs de l’usufruit ou de la nue-propriété.
Comment l’usufruit et la nue-propriété sont-ils évalués ?
Pour les droits de mutation, l’usufruit viager vaut 90 % de la pleine propriété lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans révolus, puis 10 points de moins par tranche de dix ans, jusqu’à 10 % à 91 ans révolus et plus. L’usufruit à durée fixe vaut 23 % par période de dix ans, sans tenir compte des fractions de période ni de l’âge de l’usufruitier.
Au décès de l’usufruitier ou au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI), quelle que soit la valeur atteinte par le bien. Lorsque la nue-propriété appartient à un héritier présomptif, un donataire ou un légataire de l’usufruitier, l’article 751 du CGI présume, jusqu’à preuve contraire, le bien compris dans la succession de ce dernier ; la présomption est notamment écartée lorsque le démembrement résulte d’une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès.
En matière d’IFI, l’usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété (art. 968 CGI), sauf exceptions limitatives.
Comment la règle s’applique-t-elle ? Exemple chiffré
Valeur de l’usufruit viager et de l’usufruit temporaire
Exemple illustratif : un bien vaut 500 000 € en pleine propriété. On compare un usufruit viager réservé par un usufruitier de 58 ans et un usufruit temporaire de quinze ans.
- Usufruit viager, usufruitier de 58 ans (moins de 61 ans révolus)
- 50 % soit 250 000 €
- Nue-propriété correspondante
- 50 % soit 250 000 €
- Usufruit temporaire de 15 ans (une période de dix ans entière)
- 23 % soit 115 000 €
- Nue-propriété correspondante
- 77 % soit 385 000 €
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