Transmettre des biens immobiliers français à ses enfants lorsque la famille vit à l’étranger

La situation

Notre accompagnement

1. 01

   Déterminer le traitement fiscal de la donation dans chaque pays

   Nous avons commencé par analyser le champ d’application des droits de donation français au regard de l’article 750 ter du CGI, en tenant compte :

   • de la résidence fiscale des parents ;
   • de la résidence fiscale des enfants ;
   • de la localisation des immeubles ;
   • des modalités de détention, directe ou indirecte, des biens ;
   • de l’existence éventuelle d’une convention fiscale en matière de donation ;
   • du traitement susceptible d’être appliqué dans l’État de résidence de la famille.

   Les règles françaises de territorialité peuvent soumettre aux droits de donation les biens situés en France lorsque le donateur n’est pas résident fiscal français. Elles peuvent également appréhender plus largement les biens transmis lorsque le donateur est domicilié en France ou, sous certaines conditions, lorsque le bénéficiaire y est domicilié. L’analyse doit toutefois être conduite sous réserve des conventions fiscales applicables.

   Exemple simplifié : la résidence des parents et des enfants à l’étranger ne suffit pas, à elle seule, à écarter les droits de donation français lorsque la transmission porte sur un immeuble situé en France.

   Nous avons coordonné cette analyse avec les conseils du pays de résidence afin d’identifier un éventuel second droit d’imposer et de vérifier les mécanismes disponibles pour prévenir ou atténuer une double imposition.

2. 02

   Organiser une transmission progressive par donation de la nue-propriété

   Nous avons ensuite comparé une donation en pleine propriété avec une donation de la nue-propriété, les parents conservant l’usufruit des immeubles.

   Le démembrement permettait aux parents de transmettre dès à présent la nue-propriété, tout en conservant la jouissance des biens ou la perception de leurs revenus. La valeur fiscale respective de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

   Exemple simplifié : lorsque la nue-propriété représente fiscalement 60 % de la pleine propriété, la donation de la nue-propriété d’un bien valorisé à 1 million d’euros est assise sur une valeur fiscale de 600 000 euros, avant application des abattements et du barème des droits de donation.

   Nous avons également examiné la répartition des droits de vote, des revenus, des dépenses et des pouvoirs de gestion entre les parents usufruitiers et les enfants nus-propriétaires, afin que le démembrement soit adapté au fonctionnement concret des biens.

3. 03

   Répartir les biens au moyen d’une donation-partage

   Plutôt que de réaliser plusieurs donations isolées, nous avons travaillé avec le notaire à la préparation d’une donation-partage, régie par les articles 1075 et suivants du Code civil.

   L’objectif était de répartir immédiatement les droits transmis entre les enfants et d’organiser les conséquences d’un éventuel rééquilibrage ultérieur.

   Notre intervention a notamment porté sur :

   • la définition des lots attribués à chaque enfant ;
   • l’analyse de l’équilibre entre les lots ;
   • l’examen des donations antérieures ;
   • la préparation des clauses destinées à préserver le caractère propre des biens reçus ;
   • l’analyse des conditions dans lesquelles un enfant pourrait ultérieurement reprendre la quote-part d’un autre.

   Exemple simplifié : chaque enfant peut bénéficier d’un abattement de 100 000 euros par parent, prévu par l’article 779 du CGI. Pour deux parents et deux enfants, les abattements théoriquement disponibles peuvent ainsi atteindre 400 000 euros, sous réserve notamment des donations antérieures prises en compte dans le cadre du rappel fiscal.
4. 04

   Protéger le conjoint survivant

   Nous avons organisé le maintien de l’usufruit au profit des parents et examiné le sort de cet usufruit au décès du premier d’entre eux.

   L’acte a ainsi été travaillé pour que le conjoint survivant puisse, selon les modalités retenues, conserver l’usufruit de l’intégralité des biens jusqu’à son propre décès. L’objectif était d’éviter que la transmission anticipée ne fragilise sa situation matérielle ou ne le prive des revenus tirés des immeubles.

   Point d’attention. Transmettre la nue-propriété ne consiste pas uniquement à calculer une assiette fiscale réduite. Les actes doivent également organiser la gestion des biens, la perception des revenus et la protection du conjoint survivant.

   La transmission avec réserve d’usufruit doit donc être pensée à la fois comme une opération fiscale, civile et familiale.

5. 05

   Adapter les clauses françaises au contexte international

   La dimension internationale du dossier nécessitait une vigilance particulière. Une institution juridique française peut être fiscalement efficace en France sans être reconnue de la même manière dans le pays de résidence de la famille.

   Nous avons donc coordonné l’analyse française avec nos correspondants étrangers afin d’examiner notamment :

   • la reconnaissance de la donation-partage ;
   • la possibilité d’obtenir, à l’étranger, les effets civils attachés au gel des valeurs en droit français ;
   • le traitement de la réserve d’usufruit ;
   • la reconnaissance des droits du conjoint survivant ;
   • les conséquences d’une clause de retour ou d’une stipulation résiduelle ;
   • les effets futurs de l’acte lors de la succession des parents ou des enfants.

   Dans le cas traité, les échanges avec les conseils italiens ont précisément porté sur les limites de reconnaissance en Italie de la donation-partage française et de la stipulation résiduelle. Le mécanisme français pouvait y être appréhendé comme une donation classique, de sorte que certains effets civils attendus en France, notamment en matière de valorisation, devaient faire l’objet d’une analyse locale.

   Exemple : une clause efficace en droit français peut recevoir une qualification différente à l’étranger. Son traitement doit donc être vérifié avant la signature, et non au moment de la succession.
6. 06

   Sécuriser l’acte et les formalités

   Nous avons enfin accompagné la famille jusqu’à la réalisation de la donation :

   • coordination avec le notaire français ;
   • échanges avec les conseils étrangers ;
   • revue des projets d’actes ;
   • vérification des donations antérieures ;
   • détermination des droits et frais attachés à l’opération.

   Pour les donations constatées par un acte passé à l’étranger mais imposables en France, la doctrine administrative prévoit des règles spécifiques de présentation à l’enregistrement et, lorsque l’acte est rédigé en langue étrangère, la production d’une traduction certifiée.