L’investissement immobilier : regard d’un fiscaliste sur la location

En 2024, la hausse des taux d’intérêts et le durcissement des conditions d’accès au crédit, la flambée des coûts de construction ou encore les nouvelles normes énergétiques mettent le marché immobilier sous pression.

Toutefois, la demande de logement ne stagne pas et l’investisseur immobilier se tourne vers la location, notamment en meublé, encouragé par une rentabilité et une fiscalité attractives. Le régime fiscal de la location en meublé en matière d’impôt sur le revenu sera ainsi développé (I), ainsi que l’intérêt d’une structuration sociétaire (II).

I. Le régime fiscal de la location en meublé

Le loueur d’un logement nu est considéré au sens du droit fiscal comme un rentier, dégageant un revenu foncier alors imposé en tant que tel. Toutefois, s’il meuble le logement, la location est rattachée au régime de la fiscalité des entreprises. C’est ce régime qui présente tout son intérêt en droit fiscal français.

Ainsi, l’article 35, I, 5° bis du Code Général des Impôts dispose que relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux les revenus des personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés. Il en va ainsi que la location revête un caractère habituel ou occasionnel.

Les contours de la location en meublé seront alors dessinés (A) avant de pouvoir en définir le régime fiscal, qui se distingue entre loueur meublé non professionnel (B) et professionnel (C).

A. Les contours de la location en meublé

Pour être considéré comme meublé en droit fiscal, le logement doit contenir des meubles suffisants pour lui conférer un « minimum d’habitabilité ». Le droit fiscal ne donne pas plus de précisions. Pour savoir concrètement comment aménager le logement, il est possible de se référer au décret du 31 juillet 2015 qui donne une liste de meubles précise que doit impérativement contenir un logement pour être considéré comme meublé au sens du droit civil.

Les meubles et équipements suivants sont énumérés :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à − 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Par ailleurs, il ressort de la jurisprudence en matière fiscale que le prix de la location en meublé doit prendre en compte la location des meubles.

Toutefois, si des prestations de services de nature hôtelière ou para-hôtelière s’ajoutent à la location (petits-déjeuners, fourniture du linge de maison, nettoyage régulier des locaux, réception de la clientèle), la qualification de location en meublé est susceptible d’être remise en cause en matière d’impôt sur le revenu.

Si, au regard des conditions susvisées, la location peut être qualifiée de location en meublé, celle-ci peut être exonérée d’impôt sur le revenu si elle concerne une partie de l’habitation principale.

Aussi, si la location est saisonnière et que le locataire n’y élit pas son domicile, la location prend la nature de location de tourisme. Alors l’investisseur devra faire une déclaration auprès de la mairie où est situé son bien, via le formulaire Cerfa n° 14004*04.

Dans tous les cas, l’investissement locatif ne concernant pas la résidence principale de l’investisseur est soumis au régime de la location en meublé. Ce sont alors les revenus de l’investisseur qui entrent en compte pour déterminer le régime fiscal applicable in fine, le qualifiant de professionnel ou non.

B. La location en meublé à titre non professionnel (LMNP)

Si les loyers annuels ne dépassent pas (i) 23 000 € et/ou (ii) les revenus professionnels annuels de l’investisseur et de son foyer fiscal, alors les loyers seront soumis au régime de la location en meublé à titre non professionnel (LMNP).

Dès lors, si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 77 700 €, l’investisseur peut relever du régime des micro-entreprises tel que prévu à l’article 50-0 du Code Général des Impôts. Le résultat fiscal composé des loyers perçus sera alors diminué d’un abattement de 50 % pour tenir compte des frais engagés. Pour les meublés de tourisme, le seuil est fixé à 188 700 € et l’abattement s’élève à 71 %.

Si le chiffre d’affaires dépasse le seuil du micro-BIC ou si l’investisseur opte pour ce régime, il relève du régime réel. Alors, l’article 39 du Code Général des Impôts permet la déduction de toutes les charges liées à l’exploitation, notamment l’amortissement des immeubles loués ainsi que des travaux portant sur ces immeubles. Le montant déductible est tout de même limité à la différence entre le montant des loyers acquis et l’ensemble des autres charges afférentes au bien loué. Il est conseillé de faire appel à un comptable pour tenir une comptabilité régulière, qui permettra de déterminer un résultat comptable, puis fiscal. Ensuite, l’amortissement pourra être déduit du résultat des exercices suivants s’il n’a pu être porté en déduction de l’exercice auquel il est afférent. Dès lors, il est possible d’annuler les recettes tirées des loyers, voire de créer un déficit fiscal.

C. La location en meublé à titre professionnel (LMP)

Si les loyers annuels bruts dépassent (i) 23 000 € et (ii) les revenus professionnels annuels de l’investisseur et de son foyer fiscal, alors les loyers seront soumis au régime de la location en meublé à titre professionnel (LMP).

Dès lors, les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux applicables à l’entreprise. Comme pour le LMNP, au-delà du seuil de chiffre d’affaires annuel fixé à 77 700 € (et 188 700 € pour les meublés de tourisme), ou sur option, l’investisseur est soumis au régime réel et peut déduire la totalité des charges liées à son activité (amortissement, intérêts d’emprunt, frais d’acquisition).

• Contrairement au LMNP, les déficits sont imputables sur le revenu global de l’investisseur et de son foyer fiscal. L’excédent de déficit est reportable pendant 6 ans.
• Toutefois, le traitement social des revenus locatifs vient contrebalancer l’intérêt potentiel du régime de LMP.

• Les loueurs meublés professionnels relèvent du régime de Sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles. En pratique, compte tenu des amortissements pratiqués pour la détermination du résultat net de la location, l’assiette des cotisations sociales sera relativement faible, voire nulle. Toutefois, l’investisseur, s’il est assujetti à la sécurité sociale en France, sera toujours soumis aux cotisations sociales minimales (environ 1 000 €).
• Quant aux revenus des loueurs en meublé non professionnels, ils sont assujettis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine et assimilés, soit 17,2 % au total (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %). Appliqués à des revenus faibles, voire nuls, le coût social de la location est négligeable.

Point de comparaison : le régime de la location nue

Le régime de la location en meublé paraît plus favorable que celui des revenus fonciers, et donc de la location nue, puisque :

• Dans le cadre du micro-foncier, l’abattement déductible est limité à 30 % des recettes, contre 50 % voire 71 % dans le cadre du micro-BIC.
• Dans le cadre du régime réel, la fiscalité des entreprises permet de déduire un amortissement du bien loué, charge permettant d’annihiler presque intégralement le résultat fiscal, contrairement au régime réel du foncier.

Ainsi, l’investisseur immobilier sait maintenant comment et pourquoi se tourner vers la location en meublé. Toutefois, il peut hésiter à choisir une structure sociétaire pour exercer son activité.

II. La structure sociétaire pour la location meublée

L’investisseur locatif peut penser à acquérir son bien immobilier en société, ou, une fois acquis, à l’apporter à une société. Pourquoi ? Le choix de la location meublée en société permet de bénéficier d’un cadre juridique déterminé et protecteur et peut faciliter la transmission du patrimoine. Toutefois, le choix de la bonne structure sociétaire est important, car celle-ci entraîne des conséquences importantes, notamment sur le régime fiscal applicable. Il apparaît que la Société civile immobilière (SCI) est moins adaptée que la Société à responsabilité limitée (SARL) ou la Société par actions simplifiée (SAS).

A. La Société Civile Immobilière (SCI)

Son nom l’indique, la SCI est dédiée à la gestion du patrimoine immobilier des individus. Toutefois, la qualification fiscale de l’activité de la location meublée emporte des conséquences pour la SCI qui défavorisent l’investisseur immobilier associé.

En effet, au sens du droit fiscal, nous l’avons vu, la location en meublé est assimilée à une activité commerciale. Les revenus qui en découlent sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par conséquent, la SCI sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sous réserve d’un seuil de tolérance de 10 % (si le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI n’excède pas 10 % du montant total des recettes hors taxes).

Or, le changement de régime d’imposition (de l’impôt sur le revenu, régime de principe de la SCI, à l’IS) emporte toutes les conséquences de la cessation d’entreprise, notamment une imposition immédiate des bénéfices non encore imposés et des plus-values latentes. En cas de contrôle fiscal, la société et les associés seront rétroactivement imposés au titre de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur les distributions dus.

L’impôt sur les sociétés s’élève à 15 % des bénéfices si ceux-ci ne dépassent pas 42 500 €, et à 25 % des bénéfices au-delà. Les amortissements constatés en comptabilité permettront alors de réduire le montant des recettes, au côté des autres charges déductibles qui pourraient être prises en compte.

Toutefois, si des revenus sont distribués aux associés, ils seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en tant que revenus de capitaux mobiliers. Les dividendes seront ainsi soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux), sauf en cas d’option pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 40 %. L’associé ne pourra pas déduire les déficits de la société pour les besoins du calcul de son impôt sur le revenu.

À la différence de la SCI, les sociétés commerciales ne voient pas leur régime fiscal modifié par la qualification commerciale de leur activité. En cela, la SARL et la SAS présentent un meilleur intérêt pour une location en meublé, qualifiée de commerciale par le droit fiscal.

B. La SARL de famille

La SARL de famille est une Société à responsabilité limitée qui bénéficie d’un régime fiscal de transparence, sur option. En d’autres termes, le résultat de la société est taxé chaque année entre les mains des associés, et donc à l’impôt sur le revenu, au prorata de leurs droits dans la société. Les régimes fiscaux précités (LMNP et LMP) trouvent donc à s’appliquer, à l’exception des régimes micro-BIC.

Des conditions strictes doivent être respectées pour que la SARL soit ainsi considérée en droit fiscal :

• L’activité de la SARL doit être exclusivement une activité industrielle ou commerciale.
• La société doit être constituée exclusivement entre des associés présentant des liens de sang ou d’alliance : parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents, etc.), frères et sœurs, ou conjoints et partenaires liés par un PACS. Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage, soit par le PACS.

Ainsi, constitue une SARL de famille la société constituée entre : des époux ou partenaires de PACS ; un père et un ou plusieurs enfants ; un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ; un beau-père et son gendre ; deux époux ou partenaires de PACS et l’enfant du premier lit de l’un des époux ou pacsé.

En revanche, ne peut être qualifiée « de famille » la SARL constituée entre : deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ; deux époux et leurs enfants respectifs non communs ; deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur) ; deux concubins et leurs enfants communs ; un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux.

Si ces conditions ne sont pas respectées, le retour à l’impôt sur les sociétés reprend les conséquences vues pour la SCI. Se trouve ici la contrainte de la SARL de famille, qui oblige à être prudent quant à l’entrée et la sortie des associés.

C. La Société par actions simplifiée (SAS)

Cette forme sociale, réputée pour sa souplesse et son adaptabilité, serait peut-être la plus simple à mettre en place. Toutefois, sur le plan fiscal, la SAS relève obligatoirement de l’impôt sur les sociétés, sans qu’une option pour l’impôt sur le revenu ne soit possible lorsque l’activité de la SAS constitue une activité locative.

La double imposition mise en lumière pour la SCI est alors de nouveau appliquée : au niveau de la société, à l’impôt sur les sociétés, puis au niveau des associés lorsqu’ils perçoivent des dividendes soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus de capitaux mobiliers.

Ainsi, seule la SARL permettrait de conserver les avantages de la location en meublé, en cas d’option pour le régime des SARL de famille. Toutefois, une comptabilité stricte devra être mise en place, et le gérant sera assujetti à un minimum de cotisations sociales. Les associés de la SARL devront se limiter aux membres de la famille strictement entendue par le droit fiscal.

Dès lors, si un objectif de transmission du patrimoine n’est pas envisagé, la location en direct paraît la plus opportune pour l’investisseur immobilier.