Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Art. 964 s. CGI
L’IFI est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier net, dû lorsque sa valeur au 1er janvier excède 1,3 million d’euros (art. 964 CGI).
À lire.Cette définition est volontairement simplifiée. Elle ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les conditions, seuils, taux et durées exacts dépendent de votre situation et de la réglementation en vigueur.
Quel texte s’applique ?
- Art. 964 CGI : Institue l’IFI, fixe le seuil de 1 300 000 € et définit le champ selon le domicile fiscal, avec un régime propre aux nouveaux résidents.
- Art. 965 CGI : Définit l’assiette : biens et droits immobiliers détenus directement, et parts de sociétés à hauteur de la fraction représentative de tels biens.
- Art. 977 CGI : Fixe le barème progressif de 0,5 % à 1,5 % et la décote applicable entre 1,3 et 1,4 million d’euros.
Qui est redevable de l’IFI ?
Les personnes domiciliées en France sont imposables sur leurs biens immobiliers situés en France et hors de France. Les non-résidents ne le sont que sur leurs biens et droits immobiliers situés en France, y compris par l’intermédiaire de sociétés. Les personnes qui n’ont pas été domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant leur installation ne sont imposables que sur leurs biens situés en France jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de leur arrivée.
Quels biens et quelles dettes sont pris en compte ?
À compter de l’IFI du 1er janvier 2027, les parts de sociétés sont exonérées à hauteur de la fraction représentative des biens immobiliers soumis à la nouvelle taxe sur les actifs non opérationnels des holdings patrimoniales (art. 235 ter C). Cette taxe fait partie des dispositions de la loi de finances pour 2026 déférées au Conseil constitutionnel.
- évaluation au 1er janvier selon les règles des droits de succession, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale ;
- déduction des dettes existantes au 1er janvier et afférentes à des actifs imposables ; au-delà de 5 millions d’euros de patrimoine, la fraction des dettes excédant 60 % de sa valeur n’est déductible qu’à hauteur de 50 % ;
- exonération des biens affectés à l’activité professionnelle principale, y compris par l’intermédiaire de sociétés, sous les conditions des articles 975 et suivants ;
- plafonnement : l’IFI et les impôts sur les revenus de l’année précédente ne peuvent excéder 75 % de ces revenus.
Comment l’IFI est-il déclaré et contrôlé ?
Le patrimoine est déclaré sur l’annexe n° 2042-IFI, avec la déclaration de revenus. Les parts de sociétés civiles immobilières ne s’évaluent pas comme une simple quote-part de l’immeuble : la situation financière de la société et les restrictions affectant les parts sont prises en compte, et la valeur retenue doit pouvoir être justifiée en cas de contrôle.
Comment la règle s’applique-t-elle ? Exemple chiffré
Une résidence principale et un appartement loué
Exemple illustratif : un couple résident de France détient au 1er janvier sa résidence principale, évaluée à 1 200 000 €, et un appartement loué de 900 000 €, financé par un emprunt dont il reste 200 000 € à rembourser.
Le patrimoine net taxable dépassant 1 400 000 €, aucune décote ne s’applique.
- Résidence principale après abattement de 30 %
- 840 000 €
- Appartement loué
- 900 000 €
- Emprunt restant dû
- − 200 000 €
- Patrimoine net taxable
- 1 540 000 €
- Tranche de 800 000 à 1 300 000 € à 0,5 %
- 2 500 €
- Tranche de 1 300 000 à 1 540 000 € à 0,7 %
- 1 680 €
- IFI dû
- 4 180 €
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