La situation
Le titulaire s’apprêtait à faire l’acquisition des murs abritant son fonds de commerce. Accepter de porter l’actif immobilier à l’actif de la société d’exercice libéral (SEL) présentait des écueils patrimoniaux majeurs : cela aurait alourdi la valeur des titres de participation, complexifié une future cession du fonds à un repreneur tiers ne souhaitant pas acquérir l’immobilier, et soumis l’immeuble aux aléas de l’exploitation commerciale.
Par ailleurs, ses enfants n’étant pas pharmaciens, la question de la pérennité de la transmission de l’actif immobilier hors des contraintes ordinales constituait un impératif stratégique dès l’origine de l’opération.
Notre accompagnement
- 01
Formaliser la dissociation via une société civile dédiée
Au cas particulier, nous avons préconisé la constitution d’une société civile (SCI) dédiée à l’acquisition et à la détention des murs, étanche au risque d’exploitation.
Point d’attention. La société civile n’est assujettie à aucune contrainte ordinale, contrairement aux sociétés d’exercice ou de participations financières (SEL/SPFPL). C’est ce véhicule juridique qui permet d’isoler l’actif immobilier et d’envisager sa transmission libre à des enfants, pharmaciens ou non. - 02
Arbitrer entre le régime de l’impôt sur le revenu (IR) et l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS)
Le choix de la fiscalité de la structure d’acquisition a été calibré en fonction de l’horizon de placement et de la stratégie de sortie :
- à l’impôt sur les sociétés (IS), la déduction des amortissements de l’immeuble et des intérêts d’emprunt neutralise le résultat imposable pendant la phase active, mais la plus-value de cession ultérieure est calculée sur une valeur nette comptable dépréciée par les amortissements, augmentant mécaniquement la charge fiscale à la revente ;
- à l’impôt sur le revenu (IR), les revenus fonciers sont soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux, mais la plus-value immobilière relève du régime des particuliers, bénéficiant des abattements pour durée de détention en vue d’une exonération totale à terme.
Point d’attention. L’option de la SCI pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable (hors délai de renonciation quinquennal). Elle doit être arrêtée en parfaite cohérence avec la destination patrimoniale de l’immeuble à long terme. - 03
Sécuriser l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’affectation des murs à l’activité de l’officine permet, sous strictes conditions, de revendiquer l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels. Cet avantage est subordonné à plusieurs conditions tenant au titulaire (article 975 du CGI) : exercer dans la SEL une fonction de direction à titre principal, percevoir une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels et détenir au moins 25 % des droits de vote. L’exonération est en outre limitée à sa participation dans la SEL : des murs mis à la disposition d’une SEL détenue à 90 % ne sont exonérés qu’à hauteur de 90 % de leur valeur.
Nous avons ainsi coordonné l’arbitrage de sa rémunération d’exercice avec sa politique de dividendes pour éviter toute requalification de nature à faire tomber l’exonération IFI sur ses murs.
- 04
Structurer la transmission démembrée des parts sociales
Dès l’acquisition, nous avons mis en place un schéma de transmission progressive des parts de la SCI au profit des enfants :
- la donation de la nue-propriété des parts, le titulaire conservant l’usufruit et l’entière jouissance des flux locatifs versés par la SEL ;
- l’optimisation des abattements fiscaux en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans) ;
- la rédaction statutaire sécurisant les pouvoirs de gestion de l’usufruitier tout en protégeant les droits des nus-propriétaires.
Le résultat
L’acquisition des murs a été réalisée dans un véhicule civil autonome, garantissant l’étanchéité entre le risque d’exploitation de l’officine et la constitution du patrimoine immobilier.
Le régime fiscal de la SCI a été validé au regard de la durée de détention projetée et des objectifs de transmission. Le titulaire perçoit des revenus locatifs sécurisés par un bail commercial régulier, tandis que la transmission de la nue-propriété des parts s’organise de manière fluide, échappant ainsi aux interdictions ordinales qui frappent les titres de la société d’exploitation.
Ce cas a été traité par le cabinet, au regard du droit et de la jurisprudence en vigueur à la date de l’accompagnement et en fonction de circonstances qui lui sont propres. Il est présenté à titre purement illustratif : il ne constitue pas un conseil et ne préjuge pas du traitement qui pourrait être retenu dans un autre dossier.