Résident fiscal français qui vend un bien immobilier situé au Canada

01Dans quels cas un vendeur français est-il considéré comme non-résident au Canada ?

La résidence fiscale s’apprécie d’abord au regard des législations internes française et canadienne. Si le vendeur est susceptible d’être résident des deux États, la convention fiscale franco-canadienne tranche successivement selon le foyer d’habitation permanent, le centre des intérêts vitaux, le lieu de séjour habituel puis la nationalité.

Le vendeur considéré comme résident fiscal de France reste néanmoins imposable au Canada au titre de la plus-value réalisée lors de la vente de l’immeuble canadien.

02Le Canada peut-il imposer la plus-value immobilière ?

Chaque pays établit ses propres règles pour imposer les revenus provenant de son territoire. Au Canada, la législation fiscale prévoit notamment l’imposition des gains réalisés par les non-résidents lors de la vente d’un immeuble situé au Canada, sous réserve des règles et exemptions applicables.

Les conventions fiscales peuvent limiter le droit d’imposition prévu par les lois nationales. Toutefois, dans le cas d’un immeuble situé au Canada, la Convention fiscale Canada–France maintient le droit du Canada d’imposer le gain réalisé lors de sa vente.

Le libellé de l’alinéa 13(1)a) peut néanmoins prêter à confusion pour un lecteur non initié : « Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers sont imposables dans l’État contractant où ces biens sont situés ». À première lecture, on pourrait comprendre que le gain est imposable uniquement dans le pays où se trouve l’immeuble. Or, le texte indique que ces gains « sont imposables », et non qu’ils « ne sont imposables que » dans cet État. Cette nuance est essentielle : la disposition confirme le droit du Canada d’imposer le gain, sans exclure celui de la France lorsque le vendeur y est résident fiscal.

La Convention prévoit alors un mécanisme pour éviter la double imposition : conformément à l’article 23, la France accorde, selon les conditions applicables, un crédit pour l’impôt payé au Canada, plafonné à l’impôt français correspondant à ce gain. Un impôt complémentaire peut donc demeurer payable en France.

03Comment la plus-value est-elle traitée en France ?

Un résident fiscal français est, en principe, imposable en France sur l’ensemble de ses revenus et gains mondiaux, y compris la plus-value provenant de la vente d’un immeuble situé au Canada.

La plus-value doit être recalculée selon les règles fiscales françaises, lesquelles peuvent différer de celles retenues pour l’imposition canadienne. Ces différences peuvent notamment concerner la détermination du prix d’acquisition, les frais admissibles, les travaux et la durée de détention.

• À titre d’exemple, lorsque le terrain a été acquis avant la construction, les règles françaises imposent de distinguer la fraction de la plus-value afférente au terrain de celle relative à la construction.
• Par ailleurs, sous certaines conditions, les frais d’acquisition peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition et les dépenses de travaux à 15 % lorsque l’immeuble est détenu depuis plus de cinq ans.
• Si le bien a été loué, il convient notamment de vérifier si certaines dépenses de travaux ont déjà été déduites des revenus locatifs, afin d’éviter leur double prise en compte dans le calcul de la plus-value. En cas de location meublée relevant d’un régime réel, l’incidence des amortissements antérieurement déduits doit également être examinée.
• Enfin, les montants libellés en dollars canadiens doivent être convertis en euros pour les besoins du calcul français.

Sous réserve des exonérations applicables (e.g., ancienne résidence principale), la plus-value nette est soumise en France à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Des abattements distincts s’appliquent au-delà de la cinquième année de détention, conduisant à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu excède 50 000 EUR, une taxe supplémentaire, calculée selon un barème progressif, peut également être due.

04Comment la double imposition est-elle éliminée ?

L’article 13 de la convention fiscale franco-canadienne autorise le Canada à imposer la plus-value provenant d’un immeuble situé sur son territoire. Cette règle ne prive toutefois pas la France de son droit d’imposer le gain réalisé par son résident.

La double imposition est neutralisée par un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français. Pour une plus-value immobilière relevant de l’article 13, paragraphe 1, ce crédit correspond à l’impôt canadien effectivement et définitivement supporté, sans pouvoir excéder l’impôt français calculé sur la même plus-value. En pratique :

• si l’impôt canadien est inférieur à l’impôt français, le vendeur acquitte la différence en France ;
• s’il est supérieur, l’excédent ne donne en principe lieu à aucun remboursement en France.

05Quelles sont les formalités canadiennes à accomplir ?

La vente d’un immeuble canadien par un non-résident comporte plusieurs étapes fiscales distinctes.

Étape 1 : La retenue lors de la vente : Sans certificat de conformité disponible à la clôture, une somme est retenue sur le prix de vente brut, même en l’absence de profit. La retenue fédérale est généralement de 25 %, mais atteint 50 % pour certains biens amortissables. Une retenue provinciale s’ajoute au Québec.

Étape 2 : La demande de certificat de conformité (article 116) : Les démarches peuvent commencer dès l’acceptation d’une offre d’achat. L’ARC doit être avisée au plus tard 10 jours après la vente, sauf avis préalable conforme. Les formulaires T2062 et, selon le bien, T2062A permettent de demander les certificats. Leur dépôt ne libère pas immédiatement les fonds. Outre l'obligation réglementaire, ces formulaires permettent de calculer une retenue basée sur le véritable profit imposable et non sur le prix de vente brut.

Étape 3 : La libération d’une partie des fonds : Après analyse des demandes de certificat T2062/T2062A et paiement de l’acompte requis (ou fourniture d’une garantie acceptable), les autorités délivrent les certificats. L’excédent retenu initialement par le notaire peut alors être libéré. Le traitement peut prendre plusieurs mois.

Étape 4 : La déclaration de revenus : L’année suivante, une déclaration distincte établit l’impôt définitif. Les acomptes versés sont crédités au vendeur : un remboursement supplémentaire est possible car certaines dépenses et déductions supplémentaires sont permises à cette étape.

06Cas particulier d’un immeuble situé au Québec

Si la propriété est située dans la province de Québec, la juridiction provinciale ajoute une couche de formalités, obligeant le vendeur à se conformer aux exigences de Revenu Québec en parallèle de celles de l’ARC :

• Double certificat : Le vendeur doit demander un certificat de conformité provincial (formulaire TP-1097-V) en plus du formulaire fédéral.
• Retenue provinciale : L’acheteur devra effectuer une seconde retenue à la source destinée à Revenu Québec (historiquement fixée à 12,875 % du prix de vente brut, s’ajoutant à la retenue fédérale).
• Double déclaration : L’année suivante, le vendeur devra produire deux déclarations de revenus distinctes (l’une fédérale, l’autre provinciale au Québec) pour régulariser son impôt.

07Quelles démarches déclaratives doivent être effectuées en France ?

Le vendeur doit en principe :

• déposer une déclaration n° 2048-IMM et acquitter l’impôt français dans le mois suivant la cession ;
• reporter la plus-value sur les déclarations annuelles n° 2047 et n° 2042-C ;
• bien déclarer le crédit d’impôt correspondant à l’impôt définitivement payé au Canada.

Il convient de conserver l’acte de vente, les justificatifs du prix d’acquisition, des frais et travaux, ainsi que les déclarations canadiennes et la preuve du paiement définitif de l’impôt canadien.

08Exemple chiffré

Paul est un ressortissant français qui a habité au Québec, au Canada, de 2010 à 2024, puis est retourné vivre en France.

Après son retour en France en juillet 2024, Paul a conservé le condo comme pied-à-terre pour ses séjours au Québec, sans jamais le louer.

Côté canadien

Données de départ

Paul a acheté son condo au Québec en mars 2010 pour 600 000 CAD. Il le revend en septembre 2026 pour 1 000 000 CAD, réalisant ainsi un gain brut de 400 000 CAD. (Pour simplifier cet exemple, nous omettons volontairement les dépenses de travaux).

Étape 1 : Retenues du notaire à la vente.

Au moment de signer l'acte de vente, Paul n'a pas encore reçu ses certificats de conformité. Le notaire a donc l'obligation légale de retenir une portion du prix de vente brut (1 000 000 CAD). Pour un bien à usage personnel, les taux sont fixés à 25 % au fédéral et à 12,875 % au Québec. Un total de 378 750 CAD est ainsi bloqué chez le notaire.

Étape 2 : Calcul des acomptes pour les certificats.

Pour obtenir ses certificats de conformité (qui permettront de débloquer les fonds retenus par le notaire), Paul doit payer un acompte sur l’impôt estimé. Puisqu’il a habité le condo à titre de résidence principale pendant 15 ans avant son retour en France, il bénéficie de l’exemption pour ces années, auxquelles s’ajoute l’année supplémentaire ("l’année bonus") prévue par la loi canadienne. Cela couvre donc 16 de ses 17 années de détention. Ainsi, environ 94,12 % de son gain brut de 400 000 CAD est exempté. L’acompte n’est exigé que sur la portion du gain non exemptée, soit 23 529 CAD. En appliquant les taux pour la demande de certificat (25 % au fédéral et 12,875 % au Québec) sur ce petit montant, l’acompte total à verser aux autorités s’élève à 8 911 CAD (soit 5 882 CAD pour le fédéral et 3 029 CAD pour Revenu Québec).

Étape 3 : Fonds libérés après l’obtention des certificats.

Une fois les acomptes payés et les certificats de conformité délivrés par les autorités fiscales, le notaire (ou l'avocat) peut enfin débloquer la somme retenue lors de la vente. Le calcul est simple : on soustrait l'acompte exigé de la retenue initiale. Au niveau fédéral, la retenue de 250 000 CAD moins l'acompte de 5 882 CAD permet de libérer 244 118 CAD. Au Québec, la retenue de 128 750 CAD moins l'acompte de 3 029 CAD libère 125 721 CAD. Au total, Paul récupère 369 839 CAD, montant qui s'ajoute à la part qu'il avait déjà reçue le jour de la transaction.

Étape 4 : La déclaration de revenus finale (Côté Canada).

L’année suivant la vente, Paul produit ses déclarations de revenus pour établir son impôt définitif. Sur le gain non exempté de 23 529 CAD, seulement 50 % est inclus dans son revenu imposable, soit 11 765 CAD. Avec le taux d’imposition combiné de 30 % retenu pour cet exemple, son impôt final s’élève à 3 529 CAD.

Les 8 911 CAD d’acomptes versés à l’étape 2, prélevés sur la retenue du notaire, lui sont crédités. Paul obtient ainsi un remboursement de 5 382 CAD, correspondant à l’excédent des acomptes sur son impôt définitif.

Certaines dépenses et déductions additionnelles sont permises à cette étape; les frais de vente sont toutefois omis ici pour simplifier l’exemple. C’est l’impôt canadien définitif de 3 529 CAD qui sera retenu pour le calcul du crédit d’impôt en France.

Côté français

Depuis son retour en France en juillet 2024, le condo n’est plus la résidence principale de Paul et il est resté à sa disposition : l’exonération de la résidence principale ne s’applique donc pas.

Paul calcule sa plus-value en euros. Le prix de vente et le prix d’achat sont convertis aux taux de change retenus pour leurs dates respectives. Les forfaits pour frais d’acquisition et travaux sont ensuite déduits afin de déterminer la plus-value brute selon les règles françaises.

Après 16 années de détention, Paul bénéficie d’un abattement de 66 % pour l’impôt sur le revenu et de 18,15 % pour les prélèvements sociaux. Ces abattements réduisent la plus-value soumise à chacun des deux prélèvements : la base imposable s’établit ainsi à 36 587 EUR pour l’impôt sur le revenu et à 88 078 EUR pour les prélèvements sociaux.

L’impôt sur le revenu s’élève à 6 952 EUR et les prélèvements sociaux à 15 149 EUR. Aucune surtaxe ne s’applique dans cet exemple. L’impôt canadien définitif ouvre droit à un crédit d’impôt de 2 198 EUR, selon le taux de change retenu. Après déduction de ce crédit, Paul doit payer 19 903 EUR en France.

09Calendrier pratique et bonnes pratiques

Bonnes pratiques

• Commencez les démarches rapidement pour les certificats.
• Il est même possible de commencer avant de mettre en vente, puis de finaliser et d’envoyer les demandes dès la promesse d’achat reçue.
• Valider s’il reste assez de fonds pour couvrir la retenue du notaire.
• Il doit y avoir assez de fonds pour payer à la fois l’hypothèque et les retenues du gouvernement.
• En cas d’insuffisance, vous pourriez devoir injecter des fonds temporairement.